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第一節 投資性房地產概述

一、投資性房地產的特征

1.定義

投資性房地產:是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產

2.特征

①投資性房地產是一種經營性活動;

②投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產

二、投資性房地產的范圍

主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

(一)屬于投資性房地產的項目

范圍

相關內容

1.已出租的土地使用權

(1)企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權,不屬于此類;

(2)以經營租賃方式租入再轉租給其他單位的土地使用權不屬于投資性房地產

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

閑置土地,不屬于投資性房地產

3.已出租的建筑物

(1)是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物;

(2)以經營租賃方式租入再轉租給其他單位的建筑物不屬于投資性房地產;

(3)通常情況下,對企業持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物,如董事會或類似機構作出書面決議,明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的,即使尚未簽訂租賃協議,也應視為投資性房地產;

(4)企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的,如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務,應當將該建筑物確認為投資性房地產

【補充例題?判斷題】(2017年)

企業將其擁有的辦公大樓由自用轉為收取租金收益時,應將其轉為投資性房地產。(  )

【答案】√

【補充例題?多選題】(2018年)

下列各項關于企業土地使用權的會計處理的表述中,正確的有(  )。

A.工業企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權作為投資性房地產核算

B.工業企業將購入的用于建造辦公樓的土地使用權作為無形資產核算

C.工業企業將以經營租賃方式租出的土地使用權作為無形資產核算

D.房地產開發企業將購入的用于建造商品房的土地使用權作為存貨核算

【答案】ABD

【解析】工業企業將土地使用權以經營租賃方式出租作為投資性房地產核算,選項C錯誤。

【例4-1】2×18年5月10實施日,甲公司與乙公司簽訂了一項經營租賃合同,約定自2×18年6月1日起,甲公司以年租金8 000 000元租賃使用乙公司擁有的一塊400 000平方米的場地,租賃期為8年。

2×18年7月1日,甲公司又將這塊場地轉租給丙公司,以賺取租金差價,租賃期為5年。以上交易假設不違反國家有關規定。

【答案】

本例中,對于甲公司而言,這項土地使用權不能予以確認,也不屬于其投資性房地產。對于乙公司而言,自租賃期開始日(2×18年6月1日)起,這項土地使用權屬于投資性房地產。

【例4-2】2×18年8月15日,甲公司與乙公司簽訂了一項經營租賃合同,乙公司將其擁有產權的房屋出租給甲公司,租賃期為6年。甲公司一開始將這兩間房屋用于自行經營餐館。

3年后,由于連續虧損,甲公司將餐館轉租給丙公司以賺取租金差價。

【答案】本例中,對甲公司而言,這兩間房屋屬于以經營租賃方式租入后又轉租的建筑物,甲公司并不擁有其產權,因此不能將其確認為投資性房地產。乙公司擁有這兩間房屋的產權并以經營租賃方式對外出租,可以將其確認為投資性房地產。

(二)不屬于投資性房地產的項目

1.自用房地產:即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。(固定資產、無形資產)

例如,企業擁有并自行經營的旅館,其持有目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入,該旅館不確認為投資性房地產。

2.作為存貨的房地產:通常指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

【特別提示】

某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值,部分自用,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產。

該項房地產自用的部分,以及不能單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為固定資產或無形資產。

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